AZPL11

Objetivo

Combinar galpões logísticos na região de São Paulo com uma carteira de crédito imobiliário.

Estratégia

O nome diz logística, mas a maior perna é crédito: 65% do patrimônio, contra 41,4% em galpões. São dois galpões, os dois 100% ocupados e os dois dentro do raio de 40 km de São Paulo. O Cajamar, em Franco da Rocha, tem 122.356 m² de área locável, mas o fundo detém só 22,5% dele; os inquilinos são Mercado Livre (79%) e CAOA (21%), com prazo médio de 3 anos. O Jandira, esse 100% do fundo, tem 19.057 m², inquilino principal Iron Mountain (50%), prazo médio de 2,5 anos e placas fotovoltaicas na cobertura. Somando a participação do fundo, são 45.561 m², com 80% da área alugada a inquilinos AAA e reajuste 100% por IPCA. A estrutura é em camadas e vale entender: parte do crédito é comprada direto (R$ 115 milhões) e parte vem dentro do FII AZPE (R$ 124,6 milhões, dos quais 59% em CRI), e o galpão Jandira vem dentro do FII Urdi Jandira. O FUNDO É ALAVANCADO: há R$ 35 milhões em operações compromissadas, 9,9% do patrimônio, usados para comprar mais CRI. A carteira de crédito soma R$ 233,6 milhões, com duration curta de 1,9 ano e taxa média de CDI + 3,00% e IPCA + 10,90%.